Cần cơ chế minh bạch để định giá đất sát thị trường

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã bỏ khung giá đất, chuyển sang xác định giá đất phù hợp với thị trường. VnExpress phỏng vấn TS Nguyễn Văn Đáng, nhà nghiên cứu Quản trị công và Chính sách, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, về vấn đề này.

– Thưa ông, điểm mới trong dự án Luật Đất đai sửa đổi nói trên sẽ tác động đến xã hội như thế nào?

– Khung và bảng giá đất đang áp dụng 5 năm, làm tồn tại song hành hai loại giá: Giá do nhà nước ban hành và giá giao dịch thực tế trên thị trường. Sự chênh lệch này rất lớn do giá “trần” của bảng giá đất nhà nước ban hành chưa phản ánh giá trị thực tế của đất đai, chưa tính đến biến động liên tục trên thị trường.

Điều này dẫn đến nguy cơ lạm quyền của cán bộ nhằm vụ lợi và thao túng nguồn lực đất đai của nhà đầu tư, người dân thì chịu thiệt khi phải bàn giao đất cho nhà nước. Thiếu hài hòa lợi ích, “kẻ được, người mất” quá chênh lệch là nguyên nhân hàng đầu dẫn đến khiếu kiện về đất đai, làm gia tăng căng thẳng xã hội.

Vì vậy, điều chỉnh chính sách định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường sẽ góp phần đạt mục tiêu hài hòa lợi ích giữa các bên, đặc biệt khi nhà nước thu hồi, đấu giá đất, đấu thầu dự án liên quan đến đất đai. Về lâu dài, nếu thực hiện tốt, khoảng cách giữa giá đất nhà nước ban hành và giá thị trường có thể từng bước được thu hẹp.

Tình trạng cán bộ trục lợi từ các quyết định về đất đai; nhà đầu tư vung tiền thâu tóm đất giá rẻ rồi bỏ hoang, hoặc mua đi bán lại khiến giá bất động sản tăng cao, nhưng không tạo ra giá trị cho nền kinh tế sẽ giảm. Những căng thẳng, khiếu kiện kéo dài, điểm nóng xã hội bắt nguồn từ bất hợp lý về mức giá đền bù thu hồi đất cũng giảm. Bảng giá đất được công bố mỗi năm sẽ phản ánh chính xác hơn, đất đai được phân phối, sử dụng hiệu quả.

– Những thách thức của việc định giá đất sát thị trường là gì?

– Thách thức lớn nhất là chính quyền từ Trung ương đến địa phương phải thiết kế được cơ chế định giá đất khách quan, hiệu quả, khả thi. Nếu không có cách làm phù hợp để định giá đất sát thị trường sẽ khó thu hẹp khoảng cách giữa hai loại giá đất. Những lệ lụy như đã thấy trước đây không những không được giải quyết mà có thể xuất hiện thêm vấn đề mới phức tạp khi các địa phương công bố bảng giá đất hàng năm.

Thứ hai, giá đất có khả năng sẽ tăng theo thời gian nên việc định giá rất phức tạp. Các địa phương đối diện với chi phí cao hơn, nhiều khó khăn hơn khi có nhu cầu thu hồi đất. Điều này ảnh hưởng đến khả năng thu hút đầu tư và tốc độ tăng trưởng kinh tế của địa phương.

Thứ ba, cần làm rõ cách hiểu nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường là thế nào? Giá đất thị trường phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, điều kiện hạ tầng, thông tin đầu tư, khả năng sinh lời, mức sống, trình độ dân cư… Bỏ khung giá đất thì việc “bán cao, khai thấp” sẽ khó hơn. Tuy nhiên, kể cả biết chính xác giá đất giao dịch tự do thì việc định giá đất phù hợp với thị trường vốn đa dạng và luôn biến động là không đơn giản.

Việc định giá đất bằng hoặc cao hơn thị trường khó xảy ra nên mức giá phù hợp được hiểu là không quá thấp so với giá giao dịch phổ biến với đất đai cùng loại, trên cùng địa bàn và trong cùng khoảng thời gian. Như vậy, để định giá đất phụ thuộc lớn vào các quy định về loại đất, mục đích sử dụng, cơ chế, biện pháp và các hệ tiêu chí, công thức tính toán. Năng lực chuyên môn, trách nhiệm của đội ngũ cán bộ, chuyên gia thẩm định giá đất cũng có vai trò quan trọng.

– Nhà nước cần quy định nguyên tắc và phương pháp thế nào để địa phương định giá đất sát thị trường?

– Điều kiện tiên quyết là quy trình định giá đất phải diễn ra khách quan, không bị chi phối bởi ý muốn chủ quan của bất kỳ bên liên quan nào. Điều này khó khả thi, nhất là trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta, vốn coi trọng vai trò can thiệp của nhà nước vào nền kinh tế. Do đó chúng ta cần xác định rõ mức độ, phạm vi, và cách thức can thiệp của nhà nước để không ảnh hưởng tiêu cực đến sự vận hành của thị trường quyền sử dụng đất. Cụ thể, cần định rõ vai trò, thẩm quyền của cơ quan nhà nước cũng như các chủ thể liên quan (nhà đầu tư và người sử dụng đất) trong quy trình định giá.

Sự khác nhau giữa đất đang được sử dụng bởi chủ thể công và tư nhân cũng cần phải tính đến để có quy trình định giá phù hợp. Nguyên tắc chung là việc định giá đất khách quan, giảm tối đa cơ hội cán bộ có thể lạm quyền. Nhà nước chỉ nên tập trung vào hai mục đích chính là hài hòa lợi ích giữa các bên và công bằng xã hội; hoàn thiện điều kiện pháp lý đảm bảo nguyên tắc khách quan của định giá đất, không xảy ra tình trạng bên này được lợi do sự thiệt hại của bên kia.

Nhà nước cũng nên chú ý hơn trách nhiệm của nhà đầu tư, đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của nhóm yếu thế. Cần làm sao để các nhóm yếu thế không bị tước bỏ quyền, lợi ích liên quan đến đất đai, thành “người thất bại lớn nhất” sau mỗi giao dịch. Nhà nước cũng không nên trực tiếp can thiệp quá sâu vào việc định giá đất. Hội đồng định giá đất không chỉ gồm cán bộ mà cần cho phép các bên liên quan cử đại diện tham gia và quy định công khai, minh bạch trong quá trình định giá đất.

– Khi giá đất được xác định sát thị trường sẽ tác động ra sao đến thị trường bất động sản và nhu cầu tiếp cận đất đai, nhà ở của người dân?

– Hiện chưa đủ cơ sở để đưa ra những dự báo về tác động của việc bỏ khung giá đất đến thị trường bất động sản. Tôi cho rằng với những dự án đã được phê duyệt, về cơ bản sẽ không bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, trong tương lai, thị trường bất động sản có thể trải qua giai đoạn trầm lắng do giá đất tăng, tiếp cận đất đai khó khăn hơn, các nhà đầu tư sẽ tính toán kỹ hơn. Các giao dịch bất động sản cũng sẽ thận trọng hơn. Thị trường chỉ có thể sôi động trở lại khi các điều kiện về luật pháp, tâm lý, giá cả… ổn định.

Bỏ khung giá đất, định giá sát thị trường có thể khiến giá bất động sản tăng cao hơn. Tuy nhiên, thị trường có khả năng tự điều chỉnh để đạt được điểm cân bằng hợp lý giữa cung và cầu. Bởi nếu mức giá tăng quá cao thì các sản phẩm bất động sản khó bán, thiệt hại trước hết là các nhà đầu tư chứ chưa hẳn là người có nhu cầu mua nhà, đất.

Định giá đất tiệm cận với giá thị trường cũng có thể khiến cơ hội sở hữu đất đai, nhà ở của người dân, nhất là các nhóm thu nhập trung bình và thấp tại đô thị gặp khó khăn hơn. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, việc tiếp cận đất đai, nhà ở của nhóm này cũng đã khó khăn. Vậy nên để đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhóm thu nhập trung bình và thấp cần sự can thiệp của nhà nước, chứ không thể chỉ trông đợi vào điều chỉnh của thị trường.