Ngay giữa trung tâm quận tài chính Manhattan, New York, có một vấn đề trị giá nhiều tỷ USD đang làm khó chủ các tòa nhà, chính quyền thành phố và hàng nghìn người lao động.
Dù nằm ở khu vực được mô tả là “đất vàng” nhưng những tòa tháp tuổi đời hàng chục năm đang không có người thuê một phần. Vấn đề của chúng quá khó để giải quyết: quá lỗi thời để có thể thu hút những người thuê muốn tiện nghi cao nhất nhưng lại quá mới để bị phá bỏ hoặc chuyển đổi cho mục đích khác.
Nỗi khổ không của riêng ai
Đó là một tình huống diễn ra trên toàn cầu, khi các nhà tuyển dụng thích nghi với công việc linh hoạt sau đại dịch Covid-19 và suy nghĩ lại về việc mình thực sự cần bao nhiêu không gian văn phòng. Ngay cả khi mọi người đang ngày càng trở lại văn phòng nhiều hơn, ít nhất là những tuần gần đây, tỷ lệ văn phòng trống vẫn tăng vọt ở các thành phố, từ Hồng Kông đến London và Toronto.
Lượng văn phòng tìm người thuê ở các thành phố lớn tăng vọt trong thời kỳ đại dịch.
Richard Barkham, chuyên gia kinh tế trưởng của công ty bất động sản thương mại toàn cầu CBRE Group Inc., cho biết: “Chẳng có nơi nào trên thế giới tránh khỏi ảnh hưởng của việc các doanh nghiệp cho người lao động lựa chọn 2 phương thức làm việc trực tiếp và trực tuyến”.
Trong một số trường hợp, các công ty chỉ đơn giản là cắt bớt không gian văn phòng để giảm chi phí bất động sản. Một số khác chuyển tới những tòa nhà mới, sáng bóng và tiện nghi nhằm thu hút nhân tài và thúc đẩy nhân viên tới văn phòng khi mà họ không muốn rời xa sự thoải mái của làm việc tại nhà. Tuy nhiên, xu hướng này bỏ lại phía sau những tòa nhà cũng hơn.
Barkham cũng nhận định khả năng phục hồi bất động sản văn phòng ở Mỹ sẽ chậm hơn so với châu Á và châu Âu do nước này bước vào đại dịch với tỷ lệ văn phòng trống cao hơn cùng với nhu cầu dài hạn dự kiến giảm khoảng 10% hoặc hơn thế nữa. Trong làn sóng đó, New York, thị trường bất động sản văn phòng lớn nhất của Mỹ, là trung tâm của vấn đề.
Một nghiên cứu do các giáo sư Đại học Columbia và Đại học New York phối hợp thực hiện cho thấy nhu cầu thuê văn phòng thấp hơn do làm việc từ xa có thể ảnh hưởng tới 28% giá trị các văn phòng trên khắp nước Mỹ, tương đương 456 tỷ USD.
Hệ lụy đó không chỉ trong ngành bất động sản. Các văn phòng trống đã dẫn đến hàng loạt nhà hàng phải đóng cửa, các cơ sở kinh doanh mặt phố khác cũng chịu ảnh hưởng do chúng phụ thuộc vào người lao động đi làm mỗi ngày. Giá trị các tòa nhà giảm cũng đồng nghĩa với thu nhập từ thuế bất động sản sẽ ít hơn.
Đất vàng bỗng ế ẩm đòi hỏi sự “lột xác”
Ở The Third Avenue (Đại lộ thứ 3) giữa Manhattan, nỗi đau này có thể cảm nhận được rõ. Khu vực này tập trung các tòa nhà được xây từ những năm 1950 đến 1980. Chúng hầu như không được nâng cấp đáng kể qua nhiều thập kỷ. Trong khi đó, xung quanh chúng là những tòa cao ốc mới, hiện đại và sang trọng bậc nhất khu vực.
Những văn phòng mới, thiết kế hiện đại được ưa chuộng hơn cả.
Không có cách khắc phục nào dễ dàng với các chủ nhà, những người dựa vào thu nhập từ việc cho thuê để trả nợ. Một số thành phố đang ngâm cứu việc chuyển các văn phòng ở trung tâm thành phố thành khu dân cư. Mặc dù New York cũng có một số công trình chuyển đổi nhưng chi phí khổng lồ và các hạn chế về quy hoạch, kiến trúc khiến nó trở thành vấn đề nan giải.
Chủ các doanh nghiệp cũng không còn tỏ ra mặn mà với các bất động sản cũ, nhất là khi họ có những lựa chọn thay thế tuyệt vời ngay chính giữa trung tâm tài chính của nước Mỹ. Điều này khiến chủ sở hữu một số tòa nhà cũ buộc phải thay đổi. Họ đặt cược rằng việc cải tạo sẽ thu hút người thuê tới các công trình của họ.
The Durst Organization có một công trình ở số 825, đại lộ thứ 3. Tòa nhà 40 tầng này tạo ra không gian làm việc lên tới 530.000 foot vuông. Tuy nhiên, chúng phần lớn đã bị bỏ trống sau khi các công ty rời đi sau 25 năm ký hợp đồng vào năm 2019. Họ định chuyển tòa nhà thành khu dân cư nhưng sau đó chọn nâng cấp toàn diện.
Quá trình nâng cấp sẽ hoàn tất vào tháng 10. Nó không chỉ quan trọng với The Durst Organization mà sẽ trở thành phép thử về nhu cầu của khách thuê với những tòa nhà được tân trang.
Tuy nhiên, không phải tòa nhà nào cũng có thể tân trang, nhất là khi chúng đã ra đời từ nhiều thập kỷ trước. Những yêu cầu mới về lưu thông khí và ánh sáng khiến nhiều công trình cũ khó có thể đáp ứng hoặc phải mất rất nhiều chi phí để có thể “lột xác” cho chúng.
Bên cạnh đó, các quy định về diện tích cũng khiến những kế hoạch biến các tòa nhà văn phòng cũ trở thành khu chung cư gặp thách thức. Sau vụ khủng bố ngày 11/9/2001, Manhattan từng có nhiều tòa nhà văn phòng được biến thành nhà ở với những chính sách tốt. Tuy nhiên, ở thời điểm này, chẳng có chính sách nào như vậy.
Một lựa chọn khác là hướng tới những khách hàng không hoạt động trong lĩnh vực tài chính, luật và công nghệ như truyền thống. Trung tâm Ung thư Memorial Sloan Kettering gần đây đã đồng ý mua một phần của 885 Third Ave., còn được gọi là tòa nhà Son môi, và có kế hoạch sử dụng nó cho các văn phòng học tập và nghiên cứu.
Tác động sâu rộng ngoài bất động sản
Tuy nhiên, tình trạng hiện hữu không chỉ là vấn đề của các chủ sở hữu mà còn tác động sâu, rộng hơn thế. New York, giống như các thành phố khác, phụ thuộc nhiều vào thuế tài sản để có ngân sách duy trì các trường học, sở cảnh sát, trạm cứu hỏa và các dịch vụ khác. Đây chính là nguồn thu lớn nhất của thành phố, mang lại 1/3 tổng thu ngân sách. Các văn phòng thương mại chiếm 1/5 của thuế tài sản.
Trước đại dịch, các khoản thu tăng trung bình khoảng 6%/năm do giá trị bất động sản tăng lên. Số tiền này giúp tạo ngân sách cho nhiều chương trình quan trọng cũng như bắt kịp chi phí lao động ngày một tăng cao. Các văn phòng ở Manhattan không ngoại lệ.
Dẫu vậy, trong năm tài khóa kết thúc vào 30/6 – lần đầu tiên tính tới tác động của đại dịch với bất động sản, thuế từ mảng này đã giảm 11% xuống còn 5,24 tỷ USD.
Trong khi đó, các cửa hàng, dịch vụ kinh doanh dựa vào lượng người lao động đông đảo tại các tòa nhà ở trung tâm Manhattan cũng chịu ảnh hưởng sâu sắc. Nhiều cửa hàng đã buộc phải đóng cửa vì tình trạng ế ẩm ngay cả khi đại dịch đã bị bỏ lại phía sau. Cùng với đó là hàng nghìn người chịu ảnh hưởng tiêu cực.