Thị trường bất động sản 2025 với câu chuyện “định giá đất”

Tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu bảng giá đất mới tăng 20-30% so với cũ, với mức thấp nhất là 513.000 đồng/m2, cao nhất 78 triệu đồng/m2. Hay tại Hải Dương, giá đất theo bảng giá mới cao gấp 2,5 lần so với bảng giá cũ…

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, giá đất tăng đây là bài toán cần được cơ quan quản lý Nhà nước quan tâm, tháo gỡ để thúc đẩy thị trường.

“Giá đất chiếm 40% giá thành thành sản phẩm, nếu không có sự can thiệp kịp thời từ các cơ quan chức năng, giá bất động sản có thể tiếp tục “leo thang” và vượt khả năng chi trả của thị trường” – ông Nguyễn Quốc Hiệp nói.

Hiện nay, một số dự án đang ách tắc cũng từ điểm nghẽn định giá đất, có dự án xây dựng xong nhưng không có định giá, không bán được, thậm chí, có khu vực giá đất ở 2 thời điểm cách nhau 6 tháng đã tăng gấp đôi, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho biết thêm.

Các địa phương công bố bảng giá đất và quy hoạch mới, có thể tạo ra những tác động trực tiếp vào giá bất động sản. Nguy cơ giá đất ở một số địa phương bị đội lên cao do các dự án ở Hà Nội hay TP.HCM đang trong giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng giá cao, dẫn đến chi phí đầu tư cao, làm tăng đột biến giá sản phẩm.

Ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, khi giá đất tăng, buộc các nhà đầu tư, nhà phát triển bất động sản phải tăng giá bán để bù đắp chi phí. Những người đầu tư có thể nhận thấy tiềm năng lợi nhuận từ việc mua đất và xây dựng trong khu vực có bảng giá đất mới, có thể dẫn đến sự tăng cường hoạt động mua bán bất động sản và đẩy giá lên.

“Bảng giá đất điều chỉnh tăng gấp nhiều lần so với bảng giá đất cũ sẽ có tác động làm tăng giá bất động sản nói chung không phải là không có căn cứ” – ông Nguyễn Thế Điệp nói.

Tuy nhiên, các chuyên gia đều đồng thuận khi việc tăng giá đất tiếp cận giá thị trường là xu thế tất yếu tránh tình trạng 2 giá trên thị trường bất động sản. Điều này hạn chế tiến tới ngăn chặn tình trạng tham nhũng trong công tác quy hoạch, quản lý đất đai; cùng với đó là để bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân khi có đất bị thu hồi đất.

Để tránh tình trạng “tát nước theo mưa” tăng giá cũng như thổi giá dựa theo chính sách các cơ quan quản lý cần quản lý dựa trên công cụ thuế. Luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty luật Trường Sơn cho rằng, việc thu thuế đối với bất động sản thứ 2 cũng liên quan tới chống đầu cơ đất.

“Sắc thuế đối với bất động sản vượt giới hạn sở hữu cho phép đã được thực hiện ở nhiều nước, Việt Nam chưa có là chậm so với xu hướng chung trên thế giới. Ví dụ, ở Hàn Quốc, mỗi người được sở hữu một diện tích nhất định, nếu vượt quá sẽ bị thu thuế. Hoặc bất động sản chuyển nhượng luôn trong vòng 3-5 năm sẽ bị đánh thuế cao” – luật sư Trương Anh Tuấn nêu ý kiến.

Theo bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc, Bộ phận định giá và tư vấn tài chính, Savills Hà Nội, việc bỏ khung giá đất, cùng với những quy định về bảng giá đất là nỗ lực rất lớn của Luật Đất đai 2024. Một chương mới về quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản được mở ra trên cơ sở giá đất minh bạch và tiệm cận hơn với thị trường. Giá đất tăng sẽ có lợi cho ngân sách, tạo sự đồng thuận với người dân thuộc diện thu hồi đất.

“Việc điều chỉnh bảng giá đất của Hà Nội tác động không đáng kể đến giá bất động sản nhưng giúp giảm tốc độ làn sóng đầu cơ… Nguyên nhân dẫn đến hiện tượng đẩy giá lên cao trước đây chủ yếu là do hoạt động đầu cơ mua đi bán lại. Đối tượng này hiện nay phải cân nhắc kỹ hơn khi tham gia vào thị trường, khi mức tăng giá của bất động sản phải đủ cao hơn so với chi phí vốn, chi phí sử dụng đòn bẩy tài chính cũng như chi phí thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính trên bảng giá đất mới sát hơn với thị trường” – bà Nguyễn Thị Hồng Vân nhận định.